(Civil) La opción de compra es la facultad de exigir la compra de una cosa o un derecho durante un tiempo. El optante puede querer tener la opción tanto para deliberar si adquirir la cosa o derecho, como para especular. Se diferencia la opción de compra de la oferta irrevocable en que, aquella supone ya un contrato en el que se concede dicha opción. Ejemplos actuales de esta institución son el arrendamiento con opción de compra o las obligaciones convertibles en acciones.
El concedente se compromete por un lado a no imposibilitar la prestación, para lo que debe mantener la libre disposición de la cosa o el derecho y, por otro, a realizar la prestación si el optante usa de su facultad.
El optante adquiere el derecho de opción, esto es, poder exigir la compra de la cosa o el derecho, por un plazo que será el pactado y, si nada se dijo, los tribunales lo fijarán, pues de su naturaleza se deduce que el derecho de opción ha de ser sometido a plazo (art. 1128 CC). En el Reglamento Hipotecario se pone un límite de cuatro años para el ejercicio de la opción si se quiere inscribir. La opción además es transmisible mediante pacto de manera parecida a lo que ocurre con la cesión de créditos.
Existe una cierta duda sobre cuál es la eficacia de la opción: si es real o personal. Si el concedente vendiera la cosa antes de que se hubiera ejercitado el derecho de opción, si esta tiene eficacia personal, sólo se podrá pedir indemnización de daños y perjuicios pues, en principio, el tercero no estará vinculado por el contrato de acuerdo con el art. 1257. Por el contrario, si la eficacia es real, el derecho de opción tendrá reipersecutoriedad y el optante podrá pedir la cosa allí donde esté.
Es común en la doctrina entender que la opción de compra tiene eficacia real cuando esta inscrita en el registro de la propiedad, lo cual sólo será posible cuando el objeto sea un bien inmueble inscrito y se cumplan los requisitos que establece el art. 14 del Reglamento Hipotecario. Para ello el derecho de opción debe contar con:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el supuesto especial del arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
