G.Elías y Muñoz Abogados
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Juicio de desahucio

(Procesal) El juicio de desahucio es el proceso especial adecuado para el ejercicio de la acción de desahucio, que se dirige a la recuperación, por el propietario, de la posesión de la cosa inmueble de quien la posee en virtud de título jurídico o en precario.

En coherencia con los objetivos trazados en su Exposición de Motivos, la vocación de simplificación y reducción del número de procesos especiales de la LEC se manifiesta en la regulación del juicio de desahucio, toda vez que en ella, contra nuestra tradición jurídica, el desahucio se reduce a dos especies: la prevista en el art. 250, 1, 1º LEC, a saber, los procesos en los que se pretenda que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento o en aparcería, recuperen la posesión de la finca, y la pretensión de condena a devolver la finca por quien la ocupa sin título jurídico habilitante (en precario).

En realidad, no obstante, en el art. 250, 1, 1º LEC cabe distinguir dos procesos diferentes según cuál sea la causa de pedir: cuando la petición de desahucio se funde en el impago de la renta arrendaticia, el juicio de desahucio tendrá carácter de proceso sumario (art. 447 LEC), con las consecuencias que de ello se derivan: sentencia sin fuerza de cosa juzgada, imposibilidad de reconvención, restricción al demandado de las facultades de alegación (arts. 439 , 444.1 LEC); cuando el desahucio se funde en la expiración del plazo contractual o en el precario, se trata a sensu contrario de un proceso plenario. En todo caso, el de desahucio es un proceso con pretensión de sencillez, para favorecer la rápida reintegración de la posesión a favor del propietario que voluntariamente la cedió a su poseedor actual.

Con independencia de cuál sea la causa de pedir, el petitum de las acciones de desahucio es la condena a la devolución de la posesión de la finca en litigio: en caso de no cumplimiento voluntario del fallo condenatorio, cabe ejecución forzosa a través del lanzamiento (arts. 661 , 675 y 703 LEC). Es posible asimismo el ejercicio acumulado de la acción de desahucio con la de condena al pago de las rentas vencidas.

El procedimiento a seguir es el juicio verbal con especialidades ante el juez de primera instancia del lugar en que se encuentre la finca (forum rei sitae: art. 52,1, 7º), con carácter imperativo (art. 54 LEC). La LEC establece sólo especialidades para el desahucio por falta de pago: posibilidad de frustración de la estimación de la demanda (en caso de arrendamiento de finca urbana) si el demandado pone a disposición del actor las cantidades adeudadas antes de la vista, si no lo hubiere hecho ya con anterioridad (enervamiento del desahucio: art. 22.4 LEC); condicionamiento de la admisibilidad de la demanda a que el arrendador indique las circunstancias concurrentes que pueden permitir o no el enervamiento de la acción (art. 439,3); indicación por el juez al demandado, en la citación para la vista, de la posibilidad de enervar el desahucio y que su incomparecencia a la vista deparará automáticamente el desahucio, sin más trámites; asimismo, el demandado sólo puede alegar en su defensa la excepción de pago o la procedencia de la enervación (arts. 440.3 y 444.1 LEC). En todo proceso que implique el lanzamiento, no se admite la apelación del demandado si no justifica haber satisfecho las rentas vencidas (art. 449.1 LEC).

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