G.Elías y Muñoz Abogados
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Hipoteca de máximo

(Civil) La hipoteca es un derecho real de garantía por el que uno o varios bienes, con independencia de quién sea su poseedor, quedan afectos al cumplimiento de una obligación principal, de tal modo que, si dicho crédito es incumplido, el titular del derecho de hipoteca y acreedor de la obligación principal puede promover la realización en el mercado de los bienes hipotecados y cobrarse con el precio que por ellos se obtenga.

De acuerdo con los arts. 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley hipotecaria, la hipoteca sujeta directamente e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

La hipoteca puede garantizar obligaciones determinadas (lo más habitual), siendo hipotecas de tráfico, pero también pueden constituirse como garantía de obligaciones en las que falta algún elemento por determinar (por ejemplo, la cuantía de la obligación principal), denominadas hipotecas de seguridad. En las primeras, el Registro de la Propiedad publicitará la hipoteca y además los elementos principales de la obligación principal que ésta garantiza. En las segundas, los elementos del crédito principal que no estén determinados no gozarán de esa protección por parte del registro.

De entre las hipotecas de seguridad, la más conocida es la llamada hipoteca de máximo, en la que se conoce la cuantía máxima de la obligación principal que la hipoteca garantiza, pero no se sabe cuál es el importe exacto del crédito asegurado.

En el Registro de la Propiedad se hará constar el máximo de responsabilidad hipotecaria, esto es, el tope del importe del crédito que va a ser garantizado por hipoteca. A partir de ahí, la cuantía de dicho crédito podrá ser menor o mayor, pero en todo caso se sabrá hasta dónde puede cobrarse el titular de la hipoteca con el bien hipotecado en caso de realización de éste por incumplimiento de la obligación principal.

El crédito principal, pese a desconocerse su importe exacto e incluso su existencia efectiva, sí debe quedar reflejado en el Registro de la Propiedad de forma que pueda identificarse de qué obligación responde la hipoteca que se constituye.

Un ejemplo típico de la hipoteca de máximo es la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, de la que trata el art. 153 de la Ley Hipotecaria:Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable; y, caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

Si al vencimiento del término fijado por los otorgantes, o de la prórroga en su caso, el acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el procedimiento establecido en losarts. 129 y siguientes (...).

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