G.Elías y Muñoz Abogados
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Hipoteca

contrato de hipoteca

(Civil) La hipoteca es un derecho real de garantía por el que uno o varios bienes, con independencia de quién sea su poseedor, quedan afectos al cumplimiento de una obligación principal, de tal modo que, si dicho crédito es incumplido, el titular del derecho de hipoteca y acreedor de la obligación principal puede promover la realización en el mercado de los bienes hipotecados y cobrarse con el precio que por ellos se obtenga.

De acuerdo con los arts. 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca sujeta directamente e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

La hipoteca cumple una función de garantía con carácter real, pues el titular del derecho puede promover la venta de los bienes sobre los que se ha constituido sin necesidad de colaboración de su propietario, y con lo que se obtenga cobrarse la obligación principal que resultó incumplida, con preferencia a otros acreedores.

Es asimismo un derecho real limitado, pues se constituye sobre cosa ajena. El propietario además no traspasa la posesión del bien al acreedor, pudiendo incluso disponer de él y venderlo a otras personas, sin que por ello la hipoteca se extinga o cancele.

Al asegurar el cumplimiento de otra obligación, la hipoteca es también un derecho accesorio, siguiendo la misma suerte que el crédito que garantiza. Así, cuando se cumpla la obligación principal se extinguirá la hipoteca. Si la obligación principal se declara nula o se condona, lo mismo la hipoteca.

Como regla general, la hipoteca es indivisible, y permanece invariable aunque se divida el bien hipotecado o la obligación que garantiza.

Tradicionalmente, la hipoteca recaía sobre bienes inmuebles, aunque por evolución del tráfico ya se admite la hipoteca sobre bienes de carácter mueble.

La hipoteca, a diferencia de otros derechos reales de garantía, necesita, para estar debidamente constituida, ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que por otra parte supone también una excepción en nuestro sistema, donde impera la libertad de forma a la hora de crear derechos. Además de la inscripción, se exige la determinación exacta (precisamente a través de los datos registrales) del bien sobre el que se constituye la hipoteca.

La figura de la hipoteca se regula en el Código Civil, si bien se ha desarrollado una amplia y extensa legislación específica en la materia, dada la importancia que este concepto tiene en el tráfico económico.

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