De la Prescripción de las Acciones y Usucapión de Bienes Inmuebles
A través la usucapión o prescripción adquisitiva se adquiere la propiedad de un bien inmueble o de otra naturaleza por el uso continuado durante el tiempo y con las condiciones que fija la Ley
Para que se produzca la adquisición se requiere:
Posesión Continuada
Posesión Pública
Usucapión Ordinaria. Justo Titulo. Buena Fe. 20 años ausentes y 10 entre presentes
Usucapión Extraordinaria. 30 años
Capacidad
La pérdida del Derecho por transcurso del tiempo y la adquisición de la propiedad
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Dos son las formas de prescripción que prevé el Código Civil, viniendo ambas reconocidas por el artículo 1.930 y siguientes del antedicho cuerpo legal, según el cual “por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.
Así, vemos cómo el Código Civil prevé que por prescripción se pueda adquirir la propiedad de un bien, siendo requisito indispensable lo establecido por el artículo 1.940 y siguientes del Código Civil, esto es, que el bien cuyo dominio se pretenda adquirir por prescripción se posea de buena fe, de manera pacífica y en concepto de dueño, siendo necesario que dicha posesión lo sea por distintos plazos, en función del título legitimador.
En segundo lugar, y de cara a dotar de cierta seguridad jurídica el conjunto de relaciones sociales que se dan entre las personas físicas y jurídicas, el Código Civil prevé la prescripción de acciones contra terceros, las cuales vienen previstas por los artículos 1.961 y siguientes del Código Civil.
Efectos
La usucapión produce la adquisición de la cosa o derecho cuando concurran los requisitos necesarios para ello.
Según común doctrina, opera retroactivamente, desde el día en que comenzó la posesión, lo que tiene como consecuencia que se consideren legítimos los actos de ejercicio realizados por el usucapiente durante el tiempo intermedio y que haga suyos todos los frutos percibidos durante el tiempo de la posesión, aun cuando fuera de mala fe.
Registro de la Propiedad.
Se establecen dos normas distintas para regular las relaciones entre la usucapión y el Registro de la Propiedad, según que el usucapiente sea o no un titular inscrito:
Usucapión a favor del titular inscrito
Al no ser la inscripción registral en nuestro Derecho, con carácter general, constitutiva, puede ocurrir que el titular inscrito de un derecho real no sea verdadero titular. En este caso, se admite y favorece la usucapión del derecho real a favor del titular registral (secundum tabulas).
A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, es justo título la inscripción y se presume que la posesión ha sido pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante todo el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Usucapión en contra del titular inscrito
Se puede plantear un conflicto entre el adquirente registral
y el poseedor que ha usucapido en contra de lo publicado por el Registro (contra tabulas).
En estos casos se establece que, el titular inscrito que tenga la condición de tercero hipotecario -adquirente de buena fe, a título oneroso, que traiga causa de un titular registral y que se inscriba en el Registro de la Propiedad. prevalece sobre el usucapiente, salvo que la usucapión esté consumada o pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, y se dé alguna de las condiciones siguientes:
• Se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta del transmitente. No basta, por tanto, con la buena fe, sino que se impone al adquirente un deber de diligencia.
• Se consienta expresa o tácitamente la posesión de hecho del usucapiente durante todo el año siguiente a su adquisición.
La usucapión comenzada perjudica igualmente al titular inscrito si este no la interrumpe en la forma y plazo indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
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