¿Qué ocurre si heredas una vivienda hipotecada y el banco ejecuta la hipoteca? Esto es lo que opina la Audiencia Provincial de Barcelona

Heredar una vivienda de los padres es bastante habitual, pero, si eres heredero, una de las cosas más importantes que debes saber es que se heredan los bienes y también las deudas, por lo tanto, si la casa heredada está hipotecada, heredarás también la hipoteca. Vamos a analizar qué opciones hay en estos casos y qué ocurre si el banco quiere ejecutar la hipoteca por impago y subastar la casa.

¿Qué sucede con la hipoteca en caso de fallecimiento del titular?

Partimos del siguiente caso: un padre fallece y deja en herencia un piso a sus hijos. Estos hacen averiguaciones y piden una nota simple en el Registro de la Propiedad. En la nota simple aparece una carga que es una hipoteca con el Banco Santander que se formalizó al comprar la casa. Ante estas situaciones lo primero que hay que saber es qué importe tiene la deuda por la hipoteca.

Para ello hay que solicitar al banco un certificado de deuda. Con este documento se puede saber el importe que queda por pagar de la hipoteca y si no lo hay te darán un certificado de deuda cero.

A partir de ese dato sobre la hipoteca pueden darse varias opciones que analizamos a continuación.

Los herederos aceptan la vivienda y se subrogan en la hipoteca en el lugar de la persona fallecida

Se cambia el titular de la hipoteca y los herederos se hacen cargo del pago de las cuotas. El banco analizará la solvencia de los herederos y también cabe la posibilidad de negociar con el banco:

• Solicitar unas nuevas condiciones de la hipoteca como un aumento del plazo o una reducción de los intereses.
• Aplazar el pago durante un tiempo mediante una carencia temporal.

En estos supuestos también puede suceder que haya un seguro de la hipoteca de forma que el banco sea el beneficiario. Los herederos tendrán que cotejar que existe este tipo de seguros. Es importante saber que, en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, la aseguradora pagará directamente al banco el capital pendiente por lo que se amortiza el préstamo.

Puede ocurrir que no haya deuda de la hipoteca, pero siga inscrita en el Registro de la Propiedad. En este caso, se deberá obtener el certificado de no deuda del banco, que hemos citado antes, y con ese certificado se podrá cancelar la hipoteca con una escritura de cancelación ante Notario.

Los herederos no tienen dinero para pagar la hipoteca

En este caso, se pueden hacer varias cosas:

• En lugar de una aceptación de la herencia pura y simple, se puede hacer una aceptación a beneficio de inventario, es decir, que el heredero no asume la deuda, sino que se paga con el valor del resto de los bienes de la herencia. Esto permite proteger el patrimonio del heredero.
• Otra opción consiste en renunciar a la herencia. Sin embargo, no podemos olvidar que como herederos debemos renunciar a toda la herencia en bloque, no podemos quedarnos con una parte y con otra no.
• Vender la casa y cancelar la hipoteca. Es otra alternativa para el caso de que los herederos no puedan asumir la hipoteca. Se puede vender a una tercera persona o que la compre uno de los herederos. En este caso, habría que aceptar la herencia e inscribirla en el Registro de la Propiedad y, posteriormente, realizar la compraventa. Es bastante frecuente que algún heredero quiera quedarse con la casa y otro quiera vender y para hacer la venta deben estar de acuerdo.
• Alquilar la vivienda. Es otra opción para poder recibir la casa y tener dinero para pagar las cuotas de la hipoteca con la renta que se reciba.

¿Qué ocurre si se está ejecutando la hipoteca y el titular fallece?

Esto es lo que ha analizado la Audiencia Provincial de Barcelona en un caso reciente. El supuesto es el siguiente: una persona contrata una hipoteca sobre su vivienda, deja de pagar y el banco ejecuta la hipoteca. La deuda es de unos 35.000 euros. La persona que contrató la hipoteca y propietaria de la casa fallece en 2011 y heredan la casa sus hijos.

La Audiencia Provincial de Barcelona considera que la ejecución hipotecaria (es decir, el procedimiento del banco para recuperar la deuda) también afecta a los herederos, pero solo respecto a la casa heredada con hipoteca, y no respecto a su propio patrimonio.

Por lo tanto, los herederos no tienen que pagar la deuda de la hipoteca con su patrimonio, pero la carga sigue existiendo sobre la casa y el banco podría solicitar la subasta de esa casa para recuperar el dinero.

¿Qué impuestos hay que pagar si se hereda una casa hipotecada?

Si heredas una vivienda hipotecada tendrás que pagar, principalmente, dos impuestos.

• El impuesto de sucesiones. El importe de este impuesto varía de una comunidad autónoma a otra y se calcula sobre el valor neto del inmueble, es decir, descontando el importe de la hipoteca que queda por pagar. Además, el importe a pagar dependerá del grado de parentesco con el fallecido o del tipo de bien inmueble que se hereda.
• La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal en el que muchos ayuntamientos han establecido bonificaciones de hasta un 95%.

Por otra parte, si se vende la vivienda y se obtiene una ganancia, los herederos deberán tributar por esa ganancia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En definitiva, heredar una casa hipotecada no es sencillo y hay que valorar muchos aspectos en función de la situación concreta, por eso es muy recomendable contar con la ayuda de un abogado experto en herencias y sucesiones, que estudie el caso y valore las alternativas posibles para que los herederos puedan elegir la más beneficiosa a sus intereses.