La herencia de una casa entre hermanos

Por ley de vida, llega un momento en el que todos nosotros nos quedamos huérfanos de padre y madre. Se trata de un momento de gran tristeza que, inmediatamente, viene sucedido por la división de la herencia entre los hermanos. Pero, ¿qué sucede cuando esta está formada por una sola vivienda y no hay acuerdo entre ellos? Aquí vamos a dar respuesta a esta cuestión.

Problemas habituales al vender la herencia de un piso entre hermanos

La herencia de una casa entre hermanos suele ser especialmente problemática cuando no hay otros bienes que la conformen. El motivo es que, de forma muy habitual, uno de ellos se niega a vender su parte.

Hay que tener en cuenta que, tras fallecer el último progenitor, el piso heredado por varios hermanos pasa a ser de todos ellos a partes iguales. Por lo tanto, a la hora de venderlo, todos sin excepción deben dar su consentimiento.

Lo que pasa en la mayoría de ocasiones es que uno o varios de ellos, ya sea por el normal apego sentimental que tiene a la vivienda, por estar experimentando todavía el proceso de luto o, simplemente, por querer esperar a un momento mejor en el que los precios de la vivienda hayan subido, se niega a vender la herencia que le toca.

También es cada vez más habitual que algunos de los hermanos quieran obtener rendimiento sobre la vivienda mediante la fórmula del alquiler y el resto necesite el dinero de la venta con urgencia o que uno de ellos quiera comprar la parte de los demás y estos se nieguen porque prefieran transferirla a un tercero.

En cualquier caso, se trata de problemas difíciles de resolver y que generan una gran cantidad de conflictos familiares.

Vender un piso entre hermanos: el acuerdo, la mejor solución

Sin duda, cuando estamos ante una herencia de una casa entre hermanos, la mejor solución para resolver el conflicto pasa siempre por alcanzar un acuerdo entre todas las partes. Y es que, por vía judicial, va a ser muy complicado obligar a alguien a desprenderse de algo que legítimamente le corresponde.

En este sentido, nuestro consejo es que siempre el primer paso a dar debe ser el de tasar la vivienda. Esto es básico a la hora de vender un piso entre hermanos ya que brinda la posibilidad de conocer con exactitud el valor de la propiedad y su situación real para, posteriormente, analizar entre todas las opciones existentes cuál es la más conveniente.

¿Qué puede hacer si su hermano no quiere vender la herencia?

Si ha intentado sin éxito convencer a sus hermanos de vender la casa, ha de saber que sigue teniendo opciones para deshacerse de su parte de la propiedad, aunque son bastante más complejas y, en la mayoría de los casos, menos beneficiosas para usted en términos económicos. Vamos a verlas:

Vender su parte de la herencia entre hermanos

Muchas personas no quieren seguir siendo propietarios de la vivienda heredada por múltiples razones. Puede que necesiten el dinero para afrontar otro pago, que no deseen hacerse cargo de los gastos asociados a ella o que, simplemente, no les interese en términos tributarios tener una segunda casa. En este caso, nada le impide vender su parte porcentual de la vivienda a un tercero. Sin embargo, se trata de algo bastante complejo y que no suele suceder con asiduidad.

Por ejemplo, si ha heredado la vivienda de sus padres junto a dos hermanos, le correspondería a usted un 33,3 % de la propiedad, la cual podría vender cuando quisiese. De hecho, existen sociedades inmobiliarias que realizan este tipo de adquisiciones, aunque sea a un precio bastante más bajo del valor real de mercado del inmueble debido a la complejidad de la situación.

Sin embargo, hay un problema adicional. La ley, en estos casos, preveé que el resto de copropietarios (los otros dos hermanos) tengan derecho de tanteo y de retracto. Con esto queremos decir que cualquiera de los beneficiarios de la herencia puede igualar la oferta realizada por dicha sociedad inmobiliaria y quedarse con su parte automáticamente.

División de la cosa común: ¿es posible llevarla a cabo sobre un piso heredado por varios hermanos?

Algunas personas, cuando no llegan a un acuerdo con sus hermanos, recurren a la vía judicial para solicitar la división o partición de la cosa común, es decir, de la vivienda que comparten con ellos. En caso de estimar la demanda, el juez obligaría a que la propiedad fuese dividida físicamente en partes iguales entre todos sus propietarios, de modo que cada uno de ellos podría hacer con la suya lo que estimase conveniente.

Sin embargo, esta es una fórmula que, de forma generalizada, solo se admite en el caso de las viviendas unifamiliares y que excluye a los pisos. Esto se debe a que este tipo de viviendas ubicadas en el interior de comunidades de vecinos son indivisibles. La única posibilidad pasaría porque dicho inmueble estuviese formado por dos o más casas unidas y que cada una de ellas contara con un acceso independiente.

La subasta pública de un piso compartido entre hermanos

Esta es, sinceramente, la peor de todas las situaciones a la que se puede llegar. Si uno o varios de los hermanos implicados continúan en su empeño de vender su parte de la propiedad y el resto no, el juez puede considerar que, para resolver el conflicto, lo más conveniente sea vender el inmueble a través de subasta pública y, después, una vez descontados los gastos asociados a la venta y que correspondan al vendedor, dividir el dinero obtenido a partes iguales entre ellos.

Por norma general, los pisos y casas vendidos a través del sistema de subasta pública alcanzan un precio muy inferior al que poseen dentro del mercado inmobiliario normal. Además, no solo habría que agregar los gastos de venta a asociados, sino también los gastos judiciales derivados de la subasta. Por tanto, se trata de una operación muy perjudicial para los herederos en términos económicos, pero la única alternativa viable llegados a este punto.

En definitiva, la herencia de una casa entre hermanos es un asunto que puede llegar a enquistarse hasta el punto de que todos los copropietarios acaben perdiendo dinero o, al menos, ganando mucho menos del que podrían en caso de venderla a través del libre mercado inmobiliario. Por este motivo, volvemos a insistir en que llegar a un acuerdo, aunque sea necesaria la presencia de mediadores, es siempre la mejor solución cuando no puede procederse a la partición de la cosa común y no se quiere llegar a la subasta pública tras un largo proceso judicial.