La ley de arrendamientos rústicos explicada

La Ley de Arrendamientos Rústicos tiene multitud de particularidades y diferencias con la Ley de Arrendamientos Urbanos. De hecho, no es un mero capricho el hecho de que la regulación que recoge se encuentre dividida en dos textos legales diferentes. Debido a su especial complejidad, aquí queremos explicar sus aspectos fundamentales.

¿Qué se entiende por arrendamiento rústico?

Para empezar, en este artículo vamos a tratar de desgranar lo explicado en la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos, que fue modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Esto se hizo con el objetivo de añadir determinados puntos de interés de los que hablaremos más adelante. En su primer artículo ya define con exactitud lo que es un arrendamiento rústico y en qué se diferencia de un arrendamiento urbano.

En concreto, la ley dice que un arrendamiento rústico es una finca o parte de ella que, mediante un contrato de cesión temporal, es alquilado por parte del propietario a un sujeto con el fin de explotarlo en términos ganaderos, forestales o agrícolas. Ese arrendamiento debe hacerse siempre a cambio del pago de un precio pactado o de una renta.

La duración del contrato de arrendamiento rústico

La duración de este tipo de contratos ha sido siempre uno de los puntos más controvertidos de esta ley. En concreto, en estos momentos, la regulación específica que la dicha duración será, en todos los casos, de 5 años o más. De hecho, cualquier cláusula que prevea una duración inferior será nula automáticamente.

La renta obtenida por el arrendamiento rústico

La legislación es bastante más flexible en esta materia. De hecho, especifica claramente que será el arrendador y el arrendatario, es decir, el propietario y el sujeto que desea alquilar la finca, los que pactarán, de mutuo acuerdo y con total libertad, la cantidad y la forma de retribución de la renta. Además, dicho pago debe ser obligatoriamente en dinero. Es cierto que se deja la puerta abierta a la oportunidad de abonar esa retribución en especie. Sin embargo, debe realizarse la pertinente conversión en dinero para poder ejecutarse.

Evidentemente, la cuantía de la renta a abonar por el arrendatario no es inamovible. De hecho, este aspecto quedó representado en la Ley de Arrendamientos Rústicos tras su modificación en 2005.

En concreto, lo que se hizo fue añadir un artículo adicional. En él se especifica que deben ser las dos partes las que establezcan el sistema de revisión de la renta que consideren más conveniente. En caso de que este no exista y no aparezca reflejado en el contrato, la ley se pone del lado del arrendatario al reflejar que “no se aplicará la revisión de rentas”.

Por su parte, el arrendador y el arrendatario tienen la opción de acogerse, para llevar a cabo dicha revisión de la renta, al índice legal que estimen conveniente. El más habitual en este tipo de casos es el Índice de Garantía de Competitividad. En cualquier caso, el valor se actualizará con el vencimiento de cada anualidad del contrato, es decir, cada vez que se cumplan 12 meses desde su firma.

¿Es posible ejecutar obras en una finca rústica arrendada?

Este texto legal también contempla la posibilidad de que la finca arrendada pueda necesitar obras en un momento determinado. De hecho, exige que sea el propietario el que, durante toda la duración del contrato, sea el responsable de la realización de dichas obras siempre que sean imprescindibles para la explotación y el aprovechamiento de la finca para el uso concertado en el documento firmado por ambas partes. Como es obvio, esto no le da derecho a subir la renta acordada con el propósito de compensar el gasto adicional.

Sin embargo, no son pocos los casos en los que el arrendador se niega a realizar dichas obras, delegan esa responsabilidad en el arrendatario o, simplemente, trata de retrasar lo máximo posible su ejecución. En este tipo de casos, el arrendatario posee los siguientes derechos legales:

• Resolver el contrato por voluntad propia y sin necesidad de indemnizar al arrendador.
• Solicitar que la cuantía de la renta se le reduzca en una cantidad proporcional al coste de las obras.
• Exigir, por vía judicial, la realización de las obras pertinentes al arrendador.
• Asumir el coste de las obras y realizarlas él mismo para, posteriormente, pedir su reintegro mediante una compensación mediante el impago de la cantidad de rentas que sean necesarias.

Excepciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Como suele suceder en los textos que regulan los arrendamientos en general, esta ley prevé una serie de excepciones que no están obligadas a cumplir con lo dictado anteriormente. En concreto, se trata de las siguientes:

• Contratos que abarquen exclusivamente una temporada de duración inferior a un año agrícola completo.
• Fincas rústicas adquiridas en base al interés social o a la utilidad pública.
• Alquiler de tierras que ya han sido labradas por parte del arrendador con el objetivo de ser plantadas o sembradas por el arrendatario en un lapso concreto.
• Fincas o bienes comunales que pertenezcan a montes vecinales o corporaciones locales. En estos casos, se debe regir por su normativa específica.

Además, la Ley de Arrendamientos Rústicas tampoco es aplicable en el caso de los contratos de alquiler de fincas que se celebren con los siguientes objetivos:

• Para cazar animales.
• Aprovechar barbechos o semillares.
• Utilizar pastos secundarios, rastrojeras, montaneras y praderas roturadas.
• Para efectuar explotaciones ganaderas de índole industrial.
• Con el propósito de llevar a cabo cualquier actividad que no pueda definirse como ganadera, agrícola o forestal.

Por su parte, en la modificación legislativa llevada a cabo en 2005 y a la que hicimos referencia anteriormente, también se recogen una serie de circunstancias que conllevan la no aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Estos se especificaron con el propósito de que no hubiera interferencias con la Ley de Arrendamientos Urbanos que se encuentra en vigor en la actualidad.

En concreto, el más importante de ellos es su incapacidad para actuar en el caso de que el contrato de arrendamiento se haya celebrado bajo las condiciones previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto suele darse en el caso de aquellas fincas que cuentan con una vivienda que es alquilada, única y exclusivamente, con el propósito de residir en ella, pero sin explotar el terreno agrícola.

Algunas conclusiones sobre la Ley de Arrendamientos Rústicos

Sin duda, estos son los detalles más importantes que debe conocer acerca de la Ley de Arrendamientos Rústicos vigente en España en estos momentos y lo que, principalmente, la diferencian de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como habrá podido comprobar, el elemento fundamental se encuentra en el hecho de que las fincas rústicas a las que hace referencia deben estar enfocadas a la explotación agrícola, ganadera o forestal, es decir, no para residir.

Esperamos haberle sido de ayuda a la hora de comprender una legislación tan compleja como esta. Además, queremos recomendarle que, en caso de cualquier duda o conflicto, lo mejor es siempre ponerse en manos de un abogado especializado en la materia. Solo así se disfrutarán de todas las garantías legales posibles.