G.Elías y Muñoz Abogados
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Gastos de escritura de compraventa, ¿Quién paga?

El mercado inmobiliario parece volver a repuntar en nuestro país y, con él, crece el número de ventas de inmuebles. De hecho, es probable que, en este momento, tú también estés pensando en comprarte una casa. Si es así, seguro que te preocupan los gastos asociados a la operación. Uno de los que más controversias generan es el de la escritura de compraventa. Y es que, en muchas ocasiones, es difícil tener claro quién paga, nosotros como abogados especialistas en derecho inmobiliario hemos elaborado este artículo para tratar de explicártelo con todo lujo de detalles.

La libertad de pacto

Lo primero que debemos decir a este respecto es que la ley, a pesar de marcar unos dictámenes específicos acerca de a quienes corresponde cada gasto asociado a la compraventa de un inmueble, da prioridad a la libertad de pacto entre las dos partes. Esto quiere decir que ambas pueden acordar algo contrario a lo que en ella aparece y, aún así, deberá cumplirse con lo firmado. Por ello, es muy importante que estudies y analices el documento para asegurarte que en él se recogen todas las condiciones de manera explícita.

Los gastos de compraventa de un bien inmueble

Hecha la aclaración anterior, llega el momento de que nos sumerjamos en profundidad en el tema que nos ocupa. Evidentemente, vamos a hacer referencia a lo que establece la legislación acerca de la obligatoriedad del pago de los diferentes costes asociados a la escritura de compraventa a pesar de que, como hemos comentado, puede modificarse mediante pacto entre el vendedor y el comprador.

Los gastos de escritura pública

Salvo que, en el contrato de compraventa, se establezca otra cosa diferente, el vendedor está siempre obligado a hacerse cargo de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública, es decir, los de la escritura matriz o de origen, que son también los más elevados. Por su parte, es el comprador el que tiene que pagar aquellos relacionados con la primera copia y demás realizadas asociadas directamente a la venta como puede ser, por ejemplo, la de la hipoteca contratada para la adquisición del inmueble.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA y el Registro de la Propiedad

La compra de cualquier inmueble requiere, irremisiblemente, de su inscripción en el Registro de la Propiedad. De hecho, si es de segunda mano, el trámite ha de hacerse de igual modo para especificar quiénes son sus nuevos propietarios y que la Administración Pública tenga constancia de ello. Este gasto siempre debe ser costeado, salvo pacto contrario, por la parte compradora.

Lo mismo sucede con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de los inmuebles de segunda mano y con el Impuesto sobre el Valor Añadido en las nuevas. En ambos casos, es también el comprador el que debe hacerse cargo del pago. Generalmente, para garantizar que se produce el abono, son establecidos como gastos de notaría, siendo el notario el que procede a su pago directo a la Administración.

La cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas

La ley establece que es el vendedor, al tratarse del propietario original del inmueble que participa en la operación, el sujeto que está obligado a satisfacer todos los gastos necesarios para proceder a su entrega. Por lo tanto, a él corresponde la cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas que estén sujetas a la propiedad.

Evidentemente, esta también es una cuestión que se puede pactar libremente, pero es muy poco habitual que la parte compradora esté dispuesta a hacerse cargo de estos gastos. En cualquier caso, para prevenir errores y equivocaciones, es muy conveniente que, en el contrato de compraventa y en la escritura pública, aparezca explícitamente que el comprador adquiere el inmueble libre de cargas. La simple petición de una nota simple en el Registro de la Propiedad es suficiente para comprobarlo.

En el caso de inmuebles que se venden teniendo una hipoteca asociada, esta suele disolverse automáticamente en el momento de la firma del contrato y del pago de la cantidad fijada. De hecho, los responsables de las entidades suelen estar presentes para que así suceda. En caso de que la cifra no sea suficiente para satisfacer toda la deuda, el vendedor debe buscar fórmulas para liberar la propiedad de esta carga.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es más conocido por todos nosotros bajo el nombre de 'plusvalía'. En concreto, viene a gravar la diferencia de precio entre el momento de la compra y de la venta para compensar el crecimiento del precio de los bienes inmuebles por el paso del tiempo.

Evidentemente, puesto que es el vendedor el que puede obtener un beneficio económico teniendo en cuenta el precio al que compró el inmueble y al que lo vende, es él el que debe hacer frente a este gasto.

Este es un caso bastante especial. Este impuesto de plusvalía es cobrado por las entidades locales competentes. Es posible que, en el contrato de compraventa, se haya expresado que es el comprador el que debe afrontar su pago. Sin embargo, el ayuntamiento en cuestión solicitará el cobro de la cantidad a la parte vendedora por defecto. Será este el que deberá abonarla y, posteriormente, exigir el cumplimiento del acuerdo al comprador.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto solo se aplica en el caso de que se constituya una hipoteca para la adquisición del inmueble. Si así ocurre, será la parte compradora la que tendrá que afrontar su pago, así como los gastos asociados a la concesión del préstamo y los honorarios del Registrador de la Propiedad.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Esta cuestión es bastante peliaguda y fuente habitual de conflictos entre la parte compradora y la vendedora. Esto se debe, fundamentalmente, a que la ley establece que el responsable del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde en su totalidad anual al sujeto que fuese dueño de la propiedad a fecha 1 de enero.

Por lo tanto, si un sujeto vende su casa un 13 de abril, por ejemplo, la ley dice que él será el responsable del pago del IBI correspondiente hasta el 31 de diciembre de ese mismo año. No sería hasta el siguiente cuando el nuevo propietario tendría que hacerse cargo del gravamen.

Sin embargo, ya hay una sentencia del Tribunal Supremo que indica que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor. Esto quiere decir, siguiendo el ejemplo anterior, que el anterior propietario solo tendría que hacerse cargo de la parte proporcional correspondiente al período comprendido entre el 1 de enero y el 13 de abril, mientras que al comprador le correspondería de la cuantía del 14 de abril al 31 de diciembre.

Cada vez son más los contratos de compraventa que, por esta razón, especifican claramente cómo se tiene que realizar el pago del IBI tras la operación. Dependiendo del tamaño y de las características de la casa, la cifra puede llegar a ser realmente importante.

En definitiva, estos son todos los gastos asociados a la escritura de compraventa que debes tener en cuenta a la hora de vender o comprar una propiedad. Esperamos haberte sido de ayuda a comprender a quién corresponde cada uno.

Esperamos haberte sido de ayuda.  Si tienes cualquier pregunta, no dudes en ponerte en contactar con nosotros.

Comentarios

Imagen de Elvira
Elvira Martes, 22 de Enero de 2019

Muy buena información. La gente muchas veces no es consciente de los gastos que acarrea la compra de un inmueble. A veces el coste inicial no es el definitivo, y la inversión se torna imposible.

Un saludo.

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