Los vecinos que integran la comunidad de propietarios están legalmente obligados al pago de las cuotas de comunidad que fije la junta. De esta forma lo establece el artículo 9 de la actual "Ley de Propiedad Horizontal". Sin embargo, es común encontrar morosidad en la comunidad de propietarios, lo que genera muchas dudas de cómo tener que actuar por lo que lo mejor es asesorarse con un abogado civilista.
¿Qué derechos tienen los vecinos que no pagan a la comunidad?
El vecino deudor tiene una serie de restricciones en sus acciones hacia la comunidad. Su principal restricción es que deja de tener derecho a voto en la junta general de propietarios, pudiendo asistir a la junta general de accionistas y tener derecho a voz, pero no a voto. No obstante, tendrá derecho a votar cuando la cantidad reclamada esté certificada ante notario o registrada judicialmente; es decir, cuando ingrese el dinero en un juzgado o en una notaría en lugar de pagar la cuota de comunidad, normalmente es porque no estás de acuerdo con el importe o el destino de la cuota de comunidad. Por otro lado, los vecinos morosos y cualquiera que ocupe el local, como lo son los inquilinos, tienen derecho al uso de las instalaciones comunes (ascensor, piscina, etc.), a pesar de no pagar los gastos de comunidad. No obstante, sobre esta cuestión podemos encontrar jurisprudencia a favor de privar al moroso de la posibilidad de utilizar elementos comunes no esenciales, especialmente si el estatuto comunitario preveía previamente esta posibilidad.
¿Cuáles son las consecuencias para dichos vecinos?
El vecino que no pagó a la comunidad en tiempo y forma, además de las circunstancias señaladas en el punto anterior, corre el riesgo de que la comunidad acceda a emprender acciones legales contra él en la comisión y lo condenen por la cantidad adeudada. En tales casos, también deberá pagar los intereses y honorarios legales, incluidos los honorarios de abogados, de los peritos, etc. utilizados por la comunidad para hacer valer los derechos que se deriven de la falta de pago.
Además, el moroso no podrá vender su propiedad por no haber pagado a tiempo, ya que para la venta de su vivienda, la Ley Lateral de Bienes requiere que presente un certificado emitido por el administrador y obtenga un certificado de que el la propiedad a vender está libre de deudas.
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que la finca transferida está sujeta a las cuotas impagas correspondientes a la anualidad del año anterior y al pago de la parte vencida de la anualidad vigente. Por ello, la ley obliga al notario a exigir al vendedor un certificado de la comunidad de propietarios de que el inmueble que se vende está al corriente de pago de la cuota de comunidad, o demostrar que se adeuda dinero. No obstante, el comprador puede relevar al vendedor de la obligación de presentar la prueba antes mencionada y explicarla al notario.
¿Cuáles pueden ser las razones por las que un vecino decide no pagar a la comunidad?
Pueden existir varias situaciones, pero la más común suelen ser los problemas económicos; una mala situación económica (paro, ERTE, etc.), el vecino no puede recibir recibos de gastos de suministros por impago, aunque espera que se pueda solucionar el problema del impago. Otra situación puede ser por la insatisfacción con la deuda, es decir, el vecino no paga porque no está de acuerdo con su parte de los gastos de comunidad o no está de acuerdo con las rentas del trabajo. Y por último, puede ser porque es un moroso a largo plazo, aunque tenga medios para no pagar.
Estos son probablemente los casos de impago más comunes y cada uno debe tratarse de forma diferente, aunque el resultado suele ser el mismo si el impago continúa.
Y si hay un vecino que no paga ¿Qué debe hacer la comunidad?
Si hay un vecino que tiene problemas financieros, lo más aconsejable es desarrollar un plan de liquidación de deudas que sea aceptable para el vecino, no demasiado largo y definitivamente alcanzable.
Si el vecino está insatisfecho con la deuda, debe decir exactamente cuál es su objeción, si se trata de un cálculo incorrecto de la renta pagada, si no está satisfecho con la parte de la atribución, etc.
En estos casos hay que analizar lo que dice el vecino, y si tiene razón, se corregiría, pero si no la tiene debe pagarla. También hay que saber que cualquier mediación para resolver el incumplimiento es inútil si el vecino es un moroso experto.
Todo lo que se comenta en diferentes situaciones son algunos de los primeros pasos que se deben dar antes de realizar una junta de propietarios. Durante la reunión, el administrador (si lo hubiere) deberá informar al titular del pago existente y las gestiones realizadas para tratar de recuperar el pago.
Para los propietarios con dificultades financieras, si se acuerda y cumple un plan de pago viable, el reclamo de débito sólo debe satisfacerse si el propietario no cumple.
¿Cómo reclamar el pago de la Comunidad?
En virtud del título horizontal, las comunidades de propietarios pueden reclamar el dinero que se les adeuda por el impago de las cuotas comunes a través de los procedimientos de pago especiales que se aplican a las comunidades de propietarios. A estos efectos, basta un certificado de impago de las cuotas estatales expedido por el Secretario de la Comunidad (normalmente el administrador de la finca, si lo hubiere) con el visto bueno del Presidente.
El certificado debe reflejar la deuda existente y su monto, ha sido pagada y el propietario cumple a cabalidad con las cuentas aprobadas por la asamblea y los requisitos de pago del deudor.
Llegar a un acuerdo amistoso
Antes de recurrir a la vía judicial, siempre es aconsejable intentar llevar la solución por la vía amistosa la reclamación de deudas. Hablar en persona con dicho vecino moroso para intentar comprender una solución y acordar una forma de solucionar las deudas de la comunidad de propietarios puede ahorrar muchos disgustos y gastos innecesarios. En el caso de que dicha persona siga sin pagar sus deudas, se tendrá que convocar una junta en la comunidad de propietarios, siempre y cuando esté indicado en el orden del día, y establecer en el acta la cuantía que está obligado a pagar. La comunidad deberá proceder a un procedimiento monitorio y notificar al moroso mediante burofax con acuse de recibo y copia certificada notarialmente. Todas las medidas que se tomen deben ser controladas por el presidente y el secretario de la comunidad.
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