Reclamación Obra Defectuosa

Reclamación por
Defectos de la construcción

El objetivo prioritario de la LOE es regular el proceso de la edificación, actualizando la configuración legal de los agentes que intervienen en la construcción, fijando sus obligaciones de una manera mucho más precisa y actual, para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios.

Así se determina en el art. 1 LOE, señalando que el fin de la norma es el de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios. Eso sí, el legislador no ha pretendido que la LOE regule exclusivamente el proceso de edificación.

Así, cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria. De la misma manera, la prevención de riesgos laborales se regirá por su legislación específica. Y, aunque no venga indicado en dicho precepto, pero sí en la disp. final 1ª, la legislación de la CCAA, cuyos derechos civiles, forales o especiales existentes quedan respetados, máxime al gozar de competencia exclusiva en materia de urbanismo, según la Sentencia del TC de 20 de marzo de 1997 . ¿Y cuál es entonces el ámbito de aplicación de esta ley? Pues lo que llama proceso de edificación y que concibe como la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente.

Reclamación Obra Defectuosa

Construir, edificar y no derribar, así como mantener y conservar. Ese es el objetivo regulador de esta ley. Pero no todo obra. Esa nota de permanencia, de vocación de estabilidad de la obra, junto con el uso al que se destina -aunque esto no es del todo así- son los requisitos que también exige la ley, sin que le importe que la obra sea de titularidad pública o privada. No todo obra, decíamos. La ley indica a qué edificaciones va destinada la normativa e incluye bajo su ámbito las de nueva construcción, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta; las que alteren la configuración arquitectónica de los edificios por reforma o rehabilitación, así como las que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o con protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Por lo demás, se consideran comprendidos en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Así que, al menos aparentemente, no sólo ha de ser una de estas obras las que deben de acometerse para que queden bajo la aplicación de la Ley, sino que el resultado sea uno de los que el art. 2 LOE indica. Y se dice aparentemente, pues el último de sus apartados implica que el uso de la edificación es indiferente a los fines de la LOE. Así, la edificación deberá destinarse a uso administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural, aeronáutico, agropecuario, energético, hidráulico, minero, de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones), del transporte (terrestre, marítimo, fluvial y aéreo), forestal, industrial, naval, de la ingeniería de saneamiento e higiene y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación y, con carácter residual a cualesquiera otros usos que no estén expresamente relacionados en los anteriores, apartado que convierte en inútil los dos anteriores del precepto, que se redacta así por el legislador a la vista de que este precepto marca las obligaciones de titulaciones de los agentes y sus responsabilidades. La LOE quiere garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y con ese fin detalla, ya en el Capítulo 2, al margen de las disposiciones generales, aunque bien podría haber sido una de ellas, cuáles son las exigencias técnicas y administrativas de la edificación, distinguiendo entre la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad. Así y en cuanto al primero y siguiendo los términos legales, bastante descriptivos, los edificios deberán ser de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio. Serán accesibles, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

Dispondrán de acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica y facilitarán el acceso de los servicios postales mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos. En cuanto a la seguridad, se proyectarán y ejecutarán de tal forma que no se produzcan en él daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales ni que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Los ocupantes podrán desalojar el edificio en condiciones seguras, estableciéndose mecanismos que permitan la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

Además, se construirán de tal forma que el edificio no suponga riesgo de accidente para las personas (Sentencia de AP Córdoba de 31 de marzo de 2003 ). Y en cuanto a la habitabilidad, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. Se protegerá al usuario contra el ruido, de tal forma que percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. Se ahorrará energía y se construirá con aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. Y, a modo de cláusula general, se cuidarán cualesquiera otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio, servir a la función a la que está destinado (en este sentido, entres otras, Sentencias de AP Jaén de 1 de junio de 2001 , de AP Córdoba de 25 de julio de 2002 y de AP Badajoz de 29 de junio de 2009 ).

Por lo demás, señalar que conforme a la disp. trans. 1ª LOE y a la disp. final 4ª LOE, la Ley se aplica a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, a saber, a los seis meses de su publicación en el BOE, el 6 de mayo de 2000, salvo las Disposiciones que indica en lo que se refiere a la legislación en materia de expropiación forzosa. Al respecto de lo anterior, si bien la Ley contempla supuestos más detallados que el art. 1591 CC, lo cierto es que la doctrina jurisprudencial específica de la nueva legislación no abunda y la mayoría de las sentencias aplican el precepto del CC. Eso sí, dicha doctrina resulta de plena aplicación a los casos de la LOE, que incluso se puede afirmar que muchos de sus artículos no dejan de ser plasmación de la hermenéutica judicial del art. 1591 CC (Sentencia del TS de 17 de diciembre de 1997 ). Por su parte, el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, regula las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, en desarrollo de lo previsto en la LOE. Así, establece dichas exigencias básicas para cada uno de los requisitos básicos, establecidos en el art. 3 LOE:

  • Seguridad estructural,
  • Seguridad en caso de incendio,
  • Seguridad de utilización y accesibilidad,
  • Higiene, salud y protección del medio ambiente,
  • Protección contra el ruido,
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico.

Los requisitos básicos relativos a la funcionalidad y los aspectos funcionales de los elementos constructivos se regirán por su normativa específica, salvo los vinculados a la accesibilidad de personas con movilidad o comunicación reducidas, que se desarrollan en el CTE (art. 1 Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación).

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