(Civil) Las garantías reales constituyen una de las dos modalidades de garantías del cumplimiento de la obligación. Se denominan reales en cuanto conceden al acreedor un poder jurídico sobre una cosa concreta y determinada, en latín res (de ahí el nombre de reales). La obligación, podemos decir que, en general, se garantiza cuando voluntariamente se aumentan o refuerzan las seguridades de que el acreedor será satisfecho en su crédito. Estas garantías las puede ofrecer el propio deudor, un tercero, en cuyo caso hablamos de la otra categoría de garantías, las garantías personales (fianza, aval, solidaridad en función de garantía) o indistintamente por el propio deudor o un tercero.
El Código Civil no contiene ningún título o capítulo con la rúbrica de "Garantías Reales", a diferencia por ejemplo de lo que hace Ley 1/1973, de 1 marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, la cual dedica, con la rúbrica de "Garantías Reales" el Título VII, Libro III "De los bienes".
Ahora bien, el Código Civil, justo a continuación del Tít. XIV del Libro IV "De la Fianza" (garantía personal), en el Tít. XV trata de los "Contratos de prenda, hipoteca y anticresis". Prenda e hipoteca que al tiempo que contratos son también -como es sabido- dos modalidades de derechos reales de garantía. Denominados así precisamente porque otorgan a su titular, una serie de facultades sobre una cosa ajena, la fundamental la de poder vender la misma y hacerse pago con el precio obtenido. Facultades que vienen a reforzar las seguridades de que su crédito va a ser satisfecho, puesto que el deudor, que es normalmente el titular de esos bienes, será el primer interesado en cumplir con la obligación garantizada, ello si quiere poner término a esa situación en virtud de la cual alguien (su acreedor) ejercita una serie de facultades sobre la cosa de su titularidad. Cosa que él, en garantía, bien le ha entregado (prenda) o ha hecho que quede afecta al pago o cumplimiento de la obligación (hipoteca). La anticresis, que en Roma era un pacto que se podía añadir al contrato de prenda o hipoteca, y que en el Código Civil es un contrato, también es una garantía real, que recae en este caso no sobre la cosa inmueble hipotecada, sino sobre los frutos.
Al margen de la prenda, hipoteca y anticresis, también podemos mencionar como garantías reales: "las arras o señal" (las penitenciales), que si bien operan fundamentalmente en el contrato de compraventa, también pueden reforzar el vínculo obligacional en otras figuras contractuales. El "derecho de retención", pero sobre todo y muy fundamentalmente "el propio patrimonio del deudor", en cuanto que éste responde del cumplimiento de la obligación con todos sus bienes presentes y futuros, bienes sobre los que recaerá el poder de "agresión" en que se transforma, caso de incumplimiento, la facultad de exigir del deudor.
La Compilación de Derecho Foral Civil de Navarra, junto a las garantías reales aquí mencionadas, se refiere también, al margen de otras cualesquiera formas de garantía real o personal, a las siguientes: la fiducia, el derecho de retención, el depósito de garantía, el pacto de retracto, el pacto de reserva de dominio, la condición resolutoria, y la prohibición de disponer.