Servidumbres de paso

21 de Diciembre de 2017

La servidumbre en derecho es un concepto bastante interesante pero, a la vez, complejo. Por ello, es bastante habitual que los propietarios de fincas acudan a abogados especializados con el propósito de asesorarse en la materia. Para que te hagas una idea bastante ajustada a la realidad de lo que es, aquí vamos a dedicarle un extenso artículo. Los abogados especialistas en propiedad horizontal son los profesionales que podran asesorarte en estos aspectos.

¿Qué se entiende por servidumbre legal de paso?

La servidumbre legal de paso es un derecho real por el que se limita la propiedad de una determinada finca, la cual recibe la denominación de predio sirviente, con el propósito de obligarla a proporcionar un paso y camino de salida o entrada a otra de similares características, que se conoce como predio dominante.

La servidumbre en el Codigo Civi aparece reflejada entre los artículos 564 y 570. En concreto, establece el derecho de un propietario de una finca que se encuentre situada entre otras y que no posea salida a camino público a pedir paso a estas. Además, previo pago de la indemnización que corresponda, los propietarios de dichas fincas tienen la obligación de dárselo.

Hay una serie de características que definen a la perfección las servidumbres de paso y, en general, el resto de tipos contemplados por el Código Civil. Y es que, en este sentido, las hay de aguas, de desagües, de luces y vistas, de medianería, de acueductos, de balcón, de saca de leña, de comunidad de pastos y de palco o butaca. En cualquier caso, estas son:

  • La servidumbre de paso siempre limita la propiedad o el dominio.
  • Está siempre sujeta a la propiedad.
  • Es un derecho que se ejerce sobre bienes ajenos.
  • Es necesario que haya dos predios, uno sirviente y otro dominante.
  • Debe estar motivada por cuestiones de utilidad.
  • Puede exigir la realización de una acción o la dejación de llevarla a cabo.

¿Qué indemnizaciones se prevén por el camino de servidumbre de paso?

Las indemnizaciones por el camino de servidumbre de paso variarán en función de determinadas circunstancias. En concreto, son estas:

1. Camino de servidumbre para paso continuado y satisfacción de las necesidades del predio dominante mediante el establecimiento de una vía permanente. En este caso, la indemnización equivaldrá al valor del terreno ocupado, a lo que habrá que sumar una cifra indeterminada por los posibles perjuicios que esto pueda ocasionar al predio sirviente.
2. Camino de servidumbre para la extracción de cosechas y su cultivo sin construcción de una vía permanente en el predio sirviente. En este supuesto, la indemnización solo tendrá el valor del posible perjuicio ocasionado por la concesión del paso.

Servidumbre en derecho: ¿Cómo es posible obtenerla?

Tanto el Código Civil como la jurisprudencia existente respecto a la servidumbre legal de paso han realizado una serie de consideraciones. En este sentido, se estima que, por un lado, cualquier propiedad, incluidas las fincas que están sujetas a atenerse a este derecho, se consideran libres mientras no se demuestre los contrario y que, por otro, la servidumbre de paso en sí misma es discontinua. 

Pero, ¿qué quiere decir que la servidumbre de paso es discontinua? Pues que se trata de un derecho que solo puede ser adquirido mediante un título o a través del reconocimiento de este por parte del dueño de la finca que actúa como predio sirviente. Asimismo, también es posible que se conceda por destino del padre de familia. Finalmente, en caso de que un propietario solicitase a otro que le concediese paso cumpliendo los requisitos necesarios establecidos por el Código Civil y este último se negase, deberá ser una sentencia judicial firme redactada por un tribunal competente la que lo determine. Si todo esto te resulta complicado, lo ideal es contactar con abogados especialistas en Madrid.

¿Qué medidas y qué anchura corresponden a los caminos establecidos mediante servidumbre de paso?

Esta es una cuestión bastante compleja. Y es que la servidumbre en el Codigo Civi no lo especifica claramente. En concreto, lo único que afirma es que la anchura deberá ser la suficiente para satisfacer las necesidades de uso del predio dominante. Este es uno de los aspectos que más disputas y controversias genera.

Por su parte, los artículos del Código Civil que regulan el derecho de la servidumbre de paso solo hablan de la anchura ya que, respecto a la longitud, ya queda patente que esta deberá ser el más corto a la salida más cercana desde el predio dominante siempre y cuando cause el menor perjuicio posible al predio sirviente.

Por su parte, las necesidades reales deben ser las que marquen la anchura inicial del camino. Este es otro de los motivos por el que suele recurrirse a la vía judicial para determinarla ya que, al final, es un juez el que la establece. Además, una vez fijado, se puede variar en función de cómo dichas necesidades varíen a lo largo del tiempo.

De hecho, la servidumbre de paso nunca se considera como un derecho de carácter permanente y está sujeto a modificaciones de todo tipo. En este sentido, puede valer un sencillo ejemplo. Solo hay que imaginar que un camino concedido mediante esta vía por un predio sirviente hace 80 años con el fin específico de permitir el paso de tiro y carga ahora tiene que permitir la entrada de vehículos de motor de gran tamaño, como pueden ser tractores y camiones. Evidentemente, las características del camino deben adecuarse a los nuevos tiempos.

¿Qué sucede cuando la servidumbre de paso afecta a fincas urbanas?

El Código Civil no hace distinciones entre fincas urbanas y de campo, por lo que también deben aplicarse a estas. De hecho, la equivalencia sería la falta física absoluta de salida a caminos públicos o que sea sea extraordinariamente compleja, peligrosa o costosa en términos económicos.

Eso sí, la legislación vigente hace referencia a que el problema debe ser real, es decir, no haber sido provocado o inducido por el propietario de la finca enclavada. Esto hace referencia a la colocación de obstáculos o a la venta consciente de una parte de la finca que sí contaba con salida a camino público con el propósito de tener derecho a lograr la servidumbre de paso.

¿Es posible obtener la servidumbre de paso por prescripción?

Este es otro de los grandes problemas que se plantean respecto a la concesión de este derecho. Y es que, ¿qué sucede cuando una persona se ha pasado un número indeterminado pero elevado de años pasando por la finca de su vecino con el propósito de acceder al camino público más cercano sin problema alguno y, un buen día, el propietario de esta decide no permitirle el paso? Sin duda, es una cuestión complicada.

Evidentemente, la jurisprudencia trata de mantener una doctrina uniforme y estable al tratar este tipo de casos. Por ello, impide la usucapión, es decir, la adquisición de un derecho mediante su ejercicio durante el tiempo y las condiciones que prevé la ley, con carácter general. Sin embargo, cada caso es diferente, por lo que el tribunal, en función de las circunstancias, puede dictar sentencias específicas teniendo en cuenta una serie de consideraciones determinadas.

Esperamos haber resuelto las dudas que albergabas respecto a la servidumbre de paso y haberte sido de utilidad. Si necesitas saber más, solo tienes que ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos.